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中国房地产崩盘已成泡影
作者: 来源: 日期:2013/10/24 浏览次数:753

中国房地产崩盘已成泡影

文/姜仁地产机构董事长姜仁      

        崩盘不是中国楼市危言纵听的独享,事出有因,所以要从头说起。

网传“房地产崩盘时间表”,让房市心慌慌

        网上流传“房地产崩盘时间表”显示中国地产走势与1991年日本崩盘前颇相似,于是房市崩盘论调拉开大幕。

 姜仁:中国房地产崩盘已成泡影

 

难道中国楼市,要重蹈日本覆辙?

        房地产频出调控,更加使得“房地产崩盘时间表”在网上流传。回顾日本1985年~1991年房地产市场走势,发现与中国2005年~2008年房地产市场走势颇为相似,最后更预言中国房地产会在明年崩盘。然而,多位专家却表示,两地银行体系、人口结构、城市化程度不同,“崩盘”可能只是“预言”而已。

惊人雷同,让大家诚惶诚恐

        房价飞涨、货币面临升值压力、低消费率、高储蓄率、宽松货币政策、稳健财政政策。

       日本国土交通省上月公布调查显示,日本地价在去年连续第二年下滑,商业用地价格跌至纪录低位。

        经济起飞晚了近30年的中国,金融危机过后地产价格依然火热。国家统计局公布的数据显示,今年2月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%,新建住宅销售价格同比上涨13%。今年第一季度,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%。可见,高温余热仍在,市场有待继续降温。

        现在的楼市,确实和当年的日本非常相似。树长不到天上去,这样下去早晚要出问题。中国房地产泡沫严重、经济过于依赖出口、货币面临升值压力等等,都与上世纪80年代经济泡沫破裂前的日本类似。此外,中国也与当年日本有相似的低消费率、高储蓄率。在宽松的货币政策和稳健的财政政策方面,中国也和以前的日本雷同。

存在差异,让大家心存侥幸

        政府对银行和企业的控制力、市场广度、银行体系和人口结构等都不相同。在中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容看来,当前高房价症结在难以抑制的投机性需求。中国大量二、三线城市如今还可以吸引投机资金。所以这几年房地产整体还难以遭到崩盘的结果。“但是一旦房地产泡沫破裂,后果将会比日本更严重”。戴德梁行策略研究顾问部董事黎庆文更认为,内地楼市10年内都不会崩盘。中国内地金融体系与美国、日本甚至中国香港地区不一样,央行对房地产信贷的控制力更强。中金公司香港研究部副总经理沈建光也指出,泡沫前,日本政府并没有对商业银行采取有效措施引导监管。中国政府对银行和企业有很强的控制力,可以引导资金流向,出台政策打压房地产泡沫。沈建光认为,另一个视角是人口结构。1985年日本城市化率达76.7%高点,城市化接近尾声;中国城市化进程还处于加速阶段。只要吸取日本经验教训,采取有效及有前瞻性的政策,历史就不会重演。

近70%被调查网友认为2011年中国房地产肯定会崩盘

        网上流传“房地产崩盘时间表”显示中国地产走势与1991年日本崩盘各种迹象惊人相似,此消息引来网友的热烈讨论,截至3月29日10点18分已有343位网友发表评论。同时凤凰网房产进行了跟踪调查,截至3月29日10点18分共有超过14万网友参与调查,调查详细数据如下:

姜仁:中国房地产崩盘已成泡影
 

                 数据来源:凤凰网房产调查数据

        数据显示,67.5%的被调查网友认为目前中国房价涨得太厉害了,肯定要崩盘,另有超过20%的的人认为崩盘不是最主要的,而是让老百姓都有房子住。只有11%的网友认为中国房地产不会崩盘,中国有钱人还是多。根据数据,将近90%的网友认为中国房地产崩盘迹象明显。

4月京城楼市整体价格走向如何

        近来,许多买房人很郁闷。本以为飞涨的房价在2010年会“刹车”,可没想到进入3月特别是两会后,京城商品房全面涨价。北京开盘的商品房价继续上涨,并呈历史最高,二手房均价环比也涨了5.3%。北京楼市阳春的火热将难现。

        据北京中原统计数据显示,在3月前3周北京共开盘17个房产项目,其中全部超过之前的开盘价,最高的通州项目价格竟然相比月初上涨了近6000元,月内涨幅高达32.2%。

        已经开盘的项目均价为21130元/平方米,相较2月开盘均价18830元/平方米,涨幅高达12.2%,均为历史最高。当前北京市二手房均价在14180元/平方米左右,相比2月底的13460元每平方米上涨幅度达到了5.3%。

高烧渐退,真正显效还需时日

        本人早在半月前就撰文,这次一线城市房价调控降幅约在15%—20%,再多也不可能,当让不外乎部分楼盘“触底抛售”,但从目前市场反映来看,一线城市真正降到合适位置,还需要一段时间。

房地产崩盘,已成泡影

        近期的政策调整,已基本去化了泡沫存在的“土壤”,没有了“温床”,滋生就很难。另外,细化政策开始进入行业监管,对于房地产短期内不会再有异常表现,因为泡沫已成泡影,崩盘没有理由。

        起先,有人说房地产崩盘,我就认为他们看待问题太直观了。不用研究日本和中国的相似性,但就一点就足以说明不会崩盘。那就是,中国房地产是“政策层面下“的“非阳光工程”,供求关系是近几年激发的事情,不会在日本同期时间出现,就是出现的话,也在下一轮房地产价格飙升的时候。

 

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