专家解读
“钱毛了,房价还会涨吗?”
作者:姜仁 来源: 日期:2013/10/24 浏览次数:657

 “钱毛了,房价还会涨吗?”

 

(原文载于新浪、搜房、搜狐姜仁博客http://blog.soufun.com/9766441/10067560/articledetail.htm)

房价飙升,大部分百姓买不起房子,花上百万元人民币在京已经买不到合适的房子,就是有五环左右的,也买不到50平米。市民在感叹房价颇高的同时,也在议论着“钱不当钱使”的现实,好像现在的钱已经没有了实实在在,“钱毛了起来”… …

曾经人民币连续贬值引来市场热议,人民币升、贬值对房价有哪些影响?有人说“人民币升值,房价会下降”,也有人说“人民币贬值,房价还会上涨”… …众说纷纭,争论不休。

在日常生活中,大家是否感受到,“钱好像更毛了”,“钱更不值钱了”,花同样的钱已经买不到原来的同等物质了,而且还呈上升态势,这是怎么回事呢?

本来人民币的贬值与房价的涨跌没有太直接的关联,但实事证明,人民币升值不但没有使房价下跌,却导致了大量博取人民币升值的短期投资资金的进入,比如大额资金流入暴利地产,还有外资的大量流入,都会推动房价的上涨。

我们来分析一下,人们更多持有物业,还是更多持有人民币。短期投入房地产业的部分资金为了减少人民币贬值带来的利差损失,可能会抛售房地产资产,转成美元汇出境外,可能会在短期内,导致房价的下跌。但是,在实际中,强劲的市场刚性购买动力,没有让房价下跌。假设房价下跌,其幅度超过人民币贬值幅度,也不会抛售物业资产,避免造成汇率和价格的双重损失。从近年来外资大规模成交案例来看,前期的短期投机资本已经推出很多,取而代之的是一些长期投资型基金,它们通常是投资购买比较高档的物业资产,并长期持有和经营,并不会因为人民币贬值而急需转让物业资产,加上物业本身升值的特点,他们是不会轻易出手的。

三年来人民币升值幅度仅为20%左右,房价涨幅远远超过此比例(以上海为例,大约是原来价格的2至3倍),全国平均上涨超过70%以上,有的达到500%。和目前外汇市场上人民币对美元的远期汇率下跌(大概是4%--5%的贬值幅度)相比,人民币贬值对于前期购房的外资投资群体来说,影响并不是很大。

人民币的贬值在缓解投资者因汇率差所带来的损失有助于稳定房价的同时,政府也在主动贬值人民币,这样就增加对前期短期投资资本退出的成本。所以,在房地产市场上的房价涨跌,主要还是其他方面对投资者的信心和意愿的影响,而不是人民币的贬值。房价涨跌除了市场因素之外,政策影响也不容忽视。

专家预测,中国人民币贬值的幅度不会太大,因为如果幅度太大,国外投资机构对中国的经济就会失去信心,担心人民币还可能继续贬值,而不愿立即投资中国,但事实上,在低迷的经济危机大环境下,唯独中国一枝独秀,大放异彩,他们的担心反而成为了多余。

政府维持人民币汇率相对稳定,将是比较好的策略,也是上上之策。人民币的贬值(或升值),是因为美元的升值(或贬值)和周边其他货币的贬值(或升值),使得人民币相对美元以外的货币升值(或贬值)了,所以需要有一定的贬值(或升值)来对冲人民币相对升值(或贬值)带来的诸多影响。

既然人民币贬值(或升值)是由于其他货币相对影响的,那么贬值后的人民币对房地产是否也会缩水呢,房价下降还是上涨呢?从一些受汇率变动比较大的外资的大宗交易,如写字楼和酒店式公寓的交易情况可以看出,价格合理才是交易成功的基石。但是全球经济不景气、中国相对经济较好的现实,再次说明人民币贬值幅度不会太大,而中国经济仍然持续增长,境外投资机构不会采取大幅降价抛售物业的做法,他们是明智清楚的。

受政策影响,国内房地产市场低迷,伴随保障性住房的大量推出,这部分资本的盈利空间受到挤压,目前房地产业的投资行为相对谨慎。由于房地产的相关土地、钢材和水泥等原材大幅降价,和中国市场存在的改善住房的巨大需求,加之影响到70多个行业发展,又使得很多外资机构,准备低成本地进入市场。这些资金开发出来的低价产品(相对而言),有可能冲击目前市场,使价格尚未下将到位的房价继续走低。由于房地产行业的区域性和地段的稀缺性,对于一些土地稀缺的地段,其价格的走势可能将很难受到大的影响。这些土地稀缺地段的房子,以高档房居多,它反而会因为人民币的贬值而吸引的投资群体的资本,进入市场而稳定坚挺,许多地段二手高档房的房价趋势,甚至还有可能继续推高这部分房物的价格(在北京最为明显)。

综述,从目前中国的政策和发展现状来看,人民币的贬值与房价的涨跌关联度不是很大。但是,汇率变动通常会引起不同的逐利群体的逐利行为,从而导致房价的上升。因此,保持汇率的基本稳定,对房地产行业的发展的有好处的。因此,绝不可简单地认为,人民币升值导致了房价的上升,人民币贬值房价就肯定会大跌,这是不符合市场变化规律和市场现实表现的。我们只能说:钱毛了,房子还是那房子!

 

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