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郑州出台房地产抵押新规 抵押贷款方式多样化
作者: 来源: 日期:2013/12/4 浏览次数:712

 郑州出台房地产抵押新规 抵押贷款方式多样化

 

新形式、新问题:房地产抵押管理新《办法》显的很必要

  随着社会经济不断发展,民间融资渠道日益多元化,尤其是随着房地产市场的繁荣发展,房地产抵押贷款逐渐成为解决企业发展资金需求和百姓购房的重要融资途径。

  但随着《物权法》、《房屋登记办法》相继出台,《城市房地产管理法》等法律法规的修改,加上房地产抵押形式发生的较大变化。伴随着房地产多次重复抵押、多宗房地产一起合并抵押、抵押合同管理混乱、抵押手续不规范和抵押权实现难度大等的一系列问题,使得新的房地产抵押管理办法的出台显的很必要。

  郑州市住房保障和房地产管理局房地产抵押管理办公室主任张建英表示:这次出台的新办法,相比之前的旧办法在本质上没有区别,是在原来的基础上更加完善,是根据相关法律法规出台的新法规。

  房地产的抵押价值可协商确定 期房也可进行抵押

  原《办法》规定,房地产抵押,必须经过评估机构评估价格。新《办法》规定,抵押房地产的价值由抵押当事人协商确定,也可以委托房地产价格评估机构评估确定。张建英主任称:一般协商确定价值的为私人借贷,同时,抵押房地产所担保的债权,不得超出该房地产的价值。

  在老的房地产抵押管理办法中,不得抵押的房产中还提到:已经预售的房屋不得抵押。郑州市房管局抵押办的负责人表示,已预售的房屋也就通常说的期房,之前有开发商将已经预售的房屋按照在建工程进行抵押,“其实已经预售的房屋,产权已经不属于开发商。”

  新《办法》关于抵押范围一项中规定的为:一是依法取得房屋所有权证的房屋;二是依法办理预告登记的预购商品房;三是符合房地产转让条件的国有土地上房屋在建工程。张建英主任称市民贷款买房只要先进行商品房预购登记,然后再去银行申请贷款,再办理预购商品房抵押登记即可。

  特殊情形的抵押特殊对待 余额抵押非重复抵押

  新《办法》规定,以无民事行为能力人、限制民事行为能力人的房地产抵押的,由其监护人代为申请登记,并提交合法有效的监护关系证明和经过公证的保障被监护人员利益的书面保证。 抵押办相关负责人表示“其实我们近几年一直是这样操作的,这次将这条写进办法里,也是为了保护未成年人及其监护人的利益。这也是物权法的一个体现。”

  张建英主任称新《办法》中提到的余额抵押,并不是重复抵押。抵押房地产所担保的债权,不得超出该房地产的价值。房地产抵押后,该房地产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出余额部分。

  “这不同于大家印象里的重复抵押,我们称之为余额抵押,比如你的房子经评估价格200万元,你将其中150万元抵押出去,担保债权,剩余50万元一样可以再次抵押给别人,但是抵押额度不能超过50万元。”

  新《办法》对不同违法行为规定相应法律责任

  新《办法》区分了不同责任主体,对不同违法行为规定了相应的法律责任。非法印刷、伪造或者使用非法印刷、变造房屋他项权利证书的由房地产行政主管部门依法予以收缴,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  房管部门工作人员对不符合房地产抵押登记条件的申请予以登记的将被追责。

 

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