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任大炮舌战央视 房企纷纷“正身”
作者: 来源:证券日报  日期:2013/12/4 浏览次数:732

任大炮舌战央视 房企纷纷“正身” 

 

任大炮与央视的“土地增值税之战继续发酵。

1124日,央视《每周质量报告》曝光万科、富力、S等45家房企8年欠交土地增值税超3.8万亿元。第二天晚上,华远地产董事长任志强在微博上连发数条帖子痛批央视愚蠢无知,他表示,土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴的税种,不存在逃税、避税和拖欠的可能。第三天,任志强在微博上表示正在研究如何公开起诉央视的事宜28日晚,任志强又在微博上自称今天领导告诉我,闭嘴。上级已经指示央视要公开正面纠错了

另有消息称,央视已经开始四处访问专家,包括知名财经评论家叶檀、上海易居房地产研究院副院长杨红旭等人,似乎要发起反攻

鹬蚌相争,渔翁得利。时隔数日,业内对于此事件的争论似乎已经不在于房企是否欠交3.8万亿元的土地增值税。

不少业内人士认为,央视与任志强的土地增值税之战或许会推动房产税改革的步伐,使之更有利于房地产行业的健康发展。而土地增值税将会是税务部门配合宏观调控的重要手段之一。

土增税长年清缴不力

土地增值税本身是一种非常复杂的税种。中央财经大学税务学院副院长刘恒告诉《证券日报》记者。

杨红旭更是撰文指出:土地增值税,一直是房地产税收体系中,税种设计最复杂、征税成本最高、税制最不统一、官企扯皮最多的一个税种。

当前中国的土地增值税实行四级超额累进税率,对土地增值率高的多征,增值率低的少征,无增值的不征,例如增值率大于20%未超过50%的部分,税率为30%,增值率超过200%的部分,则要按60%的税率进行征税。

值得注意的是,这个增值率要从房子开始建到最终卖出后才能算出来,周期很长。在实际操作过程中,土地增值税的缴纳分为预征及清算两个阶段。首先,房产开发企业在收到预售房款时按项目所在地税务局核定的比例每年预缴部分税款;其次,待房产项目销售达到土地增值税清算条件时,根据项目所在地税务机关审核确定的应缴额,扣除已经预缴税款后予以补交。

事实上,房产开发商往往是滚动开发,运作中很难分清哪个项目该不该清算,只能说阶段性地算。对大的房企而言,除非倒闭了才能清算清楚该交多少土地增值税,否则很难清算。刘恒指出,但这不能算企业违法,只能说是企业正常的费用安排。 因为这个制度本身的存在,使得清缴和预征存在很大的时间距离,才使得企业有这个机会去利用它。

房地产土地增值税清缴不力是一个长期以来的问题,从2009年到2012年都有清缴的举动,但是都没有完成。叶檀发文表示。

房企纷纷正身

央视曝光房企欠缴土地增值税的新闻后,国家税务总局负责人表示,有关人员对土地增值税欠税的巨额推算是对税收政策和征管方式存在误解、误读。

国家税务总局回应称,由于房地产行业经营情况复杂,土地增值税税制设计也比较复杂。土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况,税收征管难度大并容易产生执法风险。

企业方面,除了任志强炮轰央视外,王石、潘石屹等房地产大佬也在微博上发声证明清白

王石称万科不存在欠缴土地增值税情况。他表示,万科一贯守法经营、照章纳税,严格按照税务机关对土地增值税实行先预征后清算的管理办法履行纳税义务。公司财务报告公允反映了公司财务状况和经营成果,不存在欠缴土地增值税的情况。从税务总局公布的数据,土地增值税是近年持续高增长税种。

潘石屹指出应该从此事件中吸取一些经验和教训。首先,央视做节目应该更严谨,犯了错误也应该及时承认;其次,开发商应该更公开透明地公布财务报表和纳税状况;第三,此次事件对公众来说是一个财税知识普及的过程;最后,税务机关应简化税收管理,要更简单易行。

1125日晚间,华远地产、金地集团等12家上市房企陆续发布澄清公告,否认存在央视所报道的欠缴土地增值税的情况,并表示预售期计提应缴税金与项目达到税款结算条件时存在时间上的差异符合税法规定。

华远地产表示,该报道中关于公司欠缴土地增值税的说法应源于误解。公司已按照土地增值税相关政策和地方政府规定,取得房地产预售款的同时预缴了土地增值税,并按当期确认的收入及配比的成本对本期结利项目计提了土地增值税。根据会计准则计提的应缴税金与根据税法缴纳税款存在时间上的差异是合理的,符合税法的规定。

金地集团表示,无欠缴土地增值税的情况。截至20121231日,金地集团计提的土地增值税余额为25.48亿元,并按照会计准则的规定已反映在利润表中。该计提部分未达到税法规定的土地增值税清算条件,尚未实际产生纳税义务。

央视没批到点子上?

在杨红旭看来,央视重点批评开发商不厚道、不守规,其实没抓住问题的关键,关键在于税种设计天生不足、地方税务局征管不力。因此,有不少分析人士认为,未来出台的房地产宏观调控长效机制中,土地增值税将会是税务部门配合宏观调控的重要手段之一。

刘恒告诉记者:当前对房地产的征税有10种,土地增值税是其中之一,始于1994年,针对的是当时土地的炒作。1992年中国经济发展进入了一个快速增长期,有了很多开发区,但很多人签了土地以后不投资,所以使得炒卖土地成了一些人谋利的方式。1994年税制改革时新出了这个税种,当时中国房地产市场还没有正式形成,主要是针对土地的炒作,而房屋是作为附加条件,是地面的附着物。

时过境迁,当年的土地炒作变成了如今的房屋炒作。刘恒认为,土地增值税与当前房地产市场的发展现状已经脱节, 不太符合目前房产税对房产市场调控的要求,加之其征收办法不是很清楚,产生了不少乱象。在今后的改革中,市场对它的征收范围、征收办法、征收期限等都会做出合乎逻辑的解释或相应的调整。

财政部楼继伟在解读十八届三中全会精神时提到加快房地产税立法并适时推进改革,下一步,房产税改革方向是减少房产建设和交易环节税费,增加保有环节税收,配套推进清费立税

2008年以来,土地增值税已成为房地产交易环节增速最快、金额较高的税种。杨红旭指出,契税、土地增值税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税,这五类直接针对房地产的税种,2012年全国总收入为10128亿元,比2000年的449亿元增长22倍。其中,土地增值税2012年为2719亿元(仅略少于2874亿元的契税),比2000年的8.4亿元暴增323倍。而作为保有环节的税种,2012年房产税为1373亿元,比2000年的210亿元仅增长5.5倍。

因此,杨红旭认为土地增值税已成为优化房地产税收结构的路虎,应增加房产税,弱化或取消土地增值税

 “房地产行业当前存在一些不规范的地方,需要加以调整。但不可否认的是,它在国民经济发展中有着不可磨灭的地位,无论在国家经济支撑还是提供财政税收方面都做了很大贡献。刘恒指出,税制的改革应当是有利于行业的发展,使其朝着健康的方向发展。

 

 

 

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