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中房商学院:“金九银十”或将出现冰火两重天
作者: 来源: 日期:2013/12/4 浏览次数:585

 

中房商学院:“金九银十”或将出现冰火两重天

      2013年09月17日 09:05 文章来源:中房商学院 作者:姜仁
 
     9月4日,北京农展馆地块公拍,融创集团以总价21亿元,外加异地建设27.8万平方米医院面积的条件获得。仔细算来,其楼面地价达到了73099元/平方米,成为名副其实的“新地王”,为2013年的“金九银十”拉开了大幕。

  每年到了“金九银十”,中房商学院作为房地产行业权威专家的聚集地,都会应邀发表一些观点。纵观市场风云变幻,感觉今年“金九银十”可能跟过去任何一年都不一样,所以中房商学院高级研究员姜仁应邀给读者解析一个真实的2013版“金九银十”。

  政策处于“盲区”,市场等待明确“信号”

  十八大后,新的国家领导班子上任,依然延续以前限购政策,基本没有出台新的强制性政策来管控房地产。在这种政策不明朗的情况下,开发商和地方政府“各揣鬼胎”,都在试探着想让房地产再次提振地方财政收入。

  据中房商学院采访行业专家了解到国家主管部门可能准备在11月份开会研究全面改革事宜,无非就是防止房地产大起大落,给中国带来大的经济波动。但事实上,一线城市积蓄了一年多的刚性需求,看到市场只涨不跌局面,购房者再次按耐不住购买的意愿,由“住宅”限购转为“商住两用”、“办公”、“商业”等物业,成交量大大增长,由于房源有限,于是带动了价格的大幅提高。

  “新购令”是否再次出台、“房产税”何时扩征等舆论,开始在社会上传播开来,到底是“向左走还是向右走”,大家都将希望寄托于11月份的会议,等待明确的“政策信号”。

  一线出现“井喷”,市场或将个别“失控”

  中房商学院、沃土中国研究数据显示:截止8月份,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10442元/平方米,环比7月上涨0.92%,跟去年6月份比较,可以说是连续15个月环比上涨,其中71个城市环比上涨,29个城市环比下跌。

  姜仁地产机构市场部针对城市房地产市场监测发现,部分一线城市房价出现“失控”现象,价格飙升迅速,特别是近期两三个月。以北京为例,涨幅达到了3.22%,同比涨幅为22.49%。

  从8月份开始,多数开发商为备战“金九银十”,也加大蓄客力度,新盘顺势提高价格,“日光盘”再次显现,市场出现火热场面。加之土地价格的持续攀高,将进一步拉动房价指数上涨。

  当前,在“金九银十”的催化下,像北京、上海、沈阳、南京、厦门、福州、广州、杭州等城市,已经出现半夜排队、连夜开盘等现象出现。中房商学院特约研究员姜仁认为,造成此种现象一个重要的原因就是购房者担心楼市供应不上,房价又反弹持续上涨,买涨不买跌的心理等因素所致。

  “金九银十”,市场可能出现冰火两重天

  中房商学院特约研究员蔡智先生调研发现在一线城市行情相对火爆的同时,一些三四线城市确显得有些冷清。据一位县域城市营销经理介绍,“今年县城房子不好卖,该有房子的都有了,没有的房价也涨起来了,他们也买不起了。”“县城的刚需人群相对较少,限购又挫伤了改善性需求,地价很贵,开发商也不想降价销售,只好这样撑着……”“八月份我们才卖了11套,在我们当地算是最好的销售业绩了……”

  中房商学院研究员姜仁认为,“县域城市的购买力相对减弱,进城人群购买力都不高,加之限购的政策(有些地方不限购),除了刚需结婚和改善性需求外,还真是很少人去购买。”“县域城市房价在过去几年价格都涨起来了,房子4000——6000元/平方米不等的均价对于收入不高的老百姓来说,实现购买确实很难。”

  中房商学院姜仁表示,有些县城房价偏低,还能值得投资,但大多数县城房价价格都不低,投资潜力不大,加之限购政策,有钱人也把资金改投其它行业。

  位于北京亦庄的某楼盘,开盘价32000元/平方米,在不到三个月的时间里涨到38000元/平方米,可谓火爆至极。比较量价攀低、交易冷清的三四线城市,可谓是“冰火两重天”。(中房商学院高级研究员、著名房地产营销专家-姜仁)

 

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