专家解读
刘晓光详解楼市下跌九大原因 称总体趋势仍看好
作者:小编 来源:沃土中国 日期:2014/7/18 浏览次数:932

    2014714-17日,博鳌•21世纪房地产论坛第14届年会在海南隆重举行。年会以“回归‘新常态’:结构化调整新常态是商业模式下的产业与经济再平衡”为主题,众多政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议。

    首创集团董事长刘晓光发表主题演讲《政府角色与市场角色的回归》,他给出结论:房地产市场的周期性调整是正常的,短期的震荡也是正常的。在中国经济整体下行的时候,房地产业出现下行也是正常的,总体趋势看好。

他详细分析了本轮房地产市场下行的具体原因:

第一个原因,因为中国经济整体下行,导致了地产行业也出现了一些下行。地产行业发展到今天,跟中国的宏观经济相互渗透,经济发展形势就是中国地产发展的风向标。

第二个原因,舆论导向和消费预期。舆论的环境和消费者预期对楼市影响是非常大的,可能造成购买者心理的影响,另一方面造成开发商拿地开发更加的谨慎。从今年一季度的情况来看,有些媒体不能客观或者是实事求是的进行引导,大多数的情况下,舆论和媒体是一边倒。

第三个原因,一些二、三线城市扩张速度太快,左手一指开发区,右手一指新城,而且审批的过多过烂,因此造成城市库存量过大,不能够很快的消化掉。

第四个原因,去年以来,作为特大城市严格的控制人口。尤其是北京、上海、广州,对于房屋购买量也有一定的影响。特大城市的消费价格比较高,而且形成了消费的高度,一部分人开始转移了,转移到周边的城市,转移到家乡的城市,对于需求也会产生影响。

第五个原因,很多城市的土地价格非常高,造成房地产的价格比较高,也导致需求的转移。这种转移包括两个层次。1、大的城市包括省会城市向一般城市转移,或者是特大城市向省会城市转移;2、部分人在国内套现,海外购房,因此造成需求的转移,购买量和购买力降低。

第六个原因,房地产的多元化、多轨制造成了所谓挤出的现象。开始是商品房,接下来是保障房,再接下来是集资建房,现在是限价房,还有保障房和棚户区改造。

第七个原因,十年的调控改变了很多市场的规律,使市场调节作用失真。

第八个原因,现在权威的机构或者是市场化的机构,不能对行业结构价格数量作出详细的分析。市场导向上,我们也很难把握住真实的信息。政策的干扰会传递出信号,但是这一信号是失真的。对市场量价做有效结构分析时也是失真的。

第九个原因,地产商做的项目60%70%是住宅项目,结构单一,只满足单一的需求。住房改造初期是满足当下房地产的需求,也要满足改革前的住房改善性的需求。

刘晓光:中国梦就是要有房有车

刘晓光在论坛上还表示,中国梦的核心还是房,习主席说,物质方面要实现居者有其屋,要有房屋。而且全世界也都一样。

美国梦是独立的房屋,一辆汽车,一天一个烤鸡。日本的梦也是房屋。新加坡的梦是一个老婆,两个房间,三个孩子,四个轮子,五位数存款。中国的核心价值观,传宗接代的思想是无法改变的。如果中国梦可以逐渐的具体化,或者是实现目标的话,对房地产界而言是很大的推动。

目前房地产总量上告别了短缺的时代,中国还处在发展过程中,中国有10%的城镇家庭拥有了两套或者是更多的房产,还有几类群体需求还未得到改善,比如说本地的中低收入家庭,还有外地农民工的需求。我们要实现中国梦,一方面从保障房的角度考虑,另一方面要增加优质的普通住宅的供应,也要抑制过度的畸形住房需求,要满足改善型的需求和刚性的需求。我们的城市和区域区别很大,要用市场化的杠杆解决这些问题。

用市场化的杠杆取代行政化的调节,中国房地产跟国外是不同的。我们有四、五万家房地产商,在这样的变化和震荡中,我们要研究中小房地产商面临的问题,一定要让中小企业在市场震荡的情况下继续生存。大的企业要对行业的稳定作出贡献。

(沃土中国讯)

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